Đặt cọc là thủ tục vô cùng quan trọng đối với hoạt động giao dịch các tài sản có giá trị lớn như nhà đất. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, việc đặt cọc mua bán nhà đất giữa các bên phải được lập thành văn bản (Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất) và nên công chứng tại cơ quan nhà nước hoặc văn phòng công chứng có đủ thẩm quyền/ điều kiện hành nghề

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là gì?

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm, trong đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một tài sản đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khi hợp đồng đặt cọc dân sự được giao kết và thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện nghĩa vụ đã cam kết tại hợp đồng đặt cọc thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; ngược lại nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện nghĩa vụ đã cam kết tại hợp đồng đặt cọc thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có những thỏa thuận khác.

Những nội dung cơ bản của hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Thông thường hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bao gồm các nội dung như sau:

• Đối tượng của hợp đồng (thông tin về quyền sử dụng đất, nhà ở);
• Thời hạn đặt cọc: các bên sẽ thực hiện nghĩa vụ cam kê;
• Giá chuyển nhượng (mặc dù chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng các bên thường thỏa thuận giá chuyển nhượng nhà đất để tránh biến động);
• Mức đặt cọc Theo quy định của Bộ luật Dân sự thì đối tượng của đặt cọc là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác, tức là những tài sản có giá trị. Tuy nhiên các bên cần lưu ý, tiền được đặt cọc phải là đồng VND và và không thể là ngoại tệ, (theo quy định tại Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối 2005).
• Quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc;
• Phương thức giải quyết khi các bên có tranh chấp: các bên có thể lựa chọn phương thức thỏa thuận, thương lượng để giải quyết. Trong trường hợp không thể giải quyết bằng phương thức trên, các bên có khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để xét xử theo quy định của pháp luật.
• Cam kết của các bên (cam kết về tình trạng pháp lý của nhà đất như đất có giấy chứng nhận, không thế chấp, còn thời hạn sử dụng,…). Trong trường hợp một trong các bên vi phạm điều khoản cam kết (vi phạm hợp đồng) thì hợp đồng trên có thể bị vô hiệu, hoặc bên vi phạm sẽ bị mất cọc/phạt cọc. 
• Điều khoản thi hành.

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có bắt buộc công chứng hay không? 

Hiện nay Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. 

Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực hoặc có người làm chứng.

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

——–***——–

 HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ, ĐẤT

(Số: …../20…./HĐĐC)

 Hôm nay, ngày …tháng … năm … tại :……………………………………………………

Chúng tôi gồm có:

1. Bên đặt cọc (sau đây gọi là Bên A):

Ông (Bà): ……………………………………………………………………

Sinh ngày: …………………………………………………………………

Chứng minh nhân dân số: ……..cấp ngày ………………tại………….…

Hộ khẩu thường trú: ………………………………………………………

2. Bên nhận đặt cọc (sau đây gọi là Bên B):

Họ và tên chủ hộ:……………………………………………………………

Sinh ngày: ……………………………………………………………………

Chứng minh nhân dân số: ……………..cấp ngày ………………tại……

Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………………

Các thành viên của hộ gia đình bên bán (bên B):

Ông (Bà): ………………………………………………………………………

Sinh ngày: ………………………………………………………………………

Chứng minh nhân dân số: ……………..cấp ngày ………………tại………

Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………………

Hai bên đồng ý thực hiện ký kết Hợp đồng đặt cọc với các thỏa thuận sau đây:

ĐIỀU 1:TÀI SẢN ĐẶT CỌC

Bên A đặt cọc cho bên B bằng tiền mặt với số tiền là:………………… (Bằng chữ:…… )

ĐIỀU 2: THỜI HẠN ĐẶT CỌC

Thời hạn đặt cọc là: ……….…, kể từ ngày …… tháng …. năm …. đến ngày …tháng … năm …..

ĐIỀU 3: MỤC ĐÍCH ĐẶT CỌC

1.Bằng việc đặt cọc này Bên A cam kết mua nhà, đất của bên B tại …………….…

Bên B nhận tiền đặt cọc và cam kết sẽ bán đất thuộc sở hữu hợp pháp và không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến mảnh đất mà bên B giao bán cho bên A tại : ……………………………..…….…  với diện tích là ………………… m2 với giá bán là ……………

2. Trong thời gian đặt cọc, bên B cam kết sẽ làm các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên A, bên A cam kết sẽ trả cho bên B số tiền là …………………………… khi hai bên ký hợp đồng mua bán đất tại phòng công chứng. 

Số tiền ……………………… sẽ được bên A thanh toán nốt khi bên B thực hiện xong thủ tục chuyển giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang bên Bên A. Bên B có nghĩa vụ nộp các khoản thuế phát sinh trong quá trình giao dịch theo đúng quy định của pháp luật (đối với thuế đất, thuế chuyển nhượng bên B sẽ là người thanh toán mà bên A không phải trả bất cứ khoản phí nào) .

Điều 4: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A

1. Bên A có các nghĩa vụ sau đây:

a) Giao số tiền đặt cọc cho Bên B theo đúng thỏa thuận ngay khi ký hợp đồng đặt cọc;

b) Giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3 nêu trên. Nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được) thì Bên A bị mất số tiền đặt cọc;

2. Bên A có các quyền sau đây:

a) Nhận lại số tiền đặt cọc từ Bên B hoặc được trừ khi thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho Bên B trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc đạt được);

b) Nhận lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc không đạt được);

ĐIỀU 5: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B

1. Bên B có các nghĩa vụ sau đây:

a) Trả lại số tiền đặt cọc cho Bên A hoặc trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3 (mục đích đặt cọc đạt được);

b) Trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc cho Bên A trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc không đạt được);

c) Bên B có nghĩa vụ dọn dẹp sạch sẽ mặt bằng khi giao đất để trả lại mặt bằng đất thổ cư cho bên A.

2. Bên B có các quyền sau đây:

Sở hữu số tiền đặt cọc nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc không đạt được).

ĐIỀU 6: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; nếu mảnh đất trên thuộc diện quy hoạch không giao dịch được thì bên B phải hoàn trả lại 100% số tiền mà bên A đã giao cho bên B . Trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Mọi tranh chấp sẽ được phán xử theo quy định của luật pháp của Việt Nam.

ĐIỀU 7: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

1. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc.

2. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

3. Bên B đã nhận đủ số tiền đặt cọc nêu trong điều 1 từ bên A

ĐIỀU 8: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

1. Hai bên công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

2. Hai bên đã tự đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của người làm chứng.

3. Hợp đồng có hiệu lực từ: ……………………………………… 

Hợp đồng Đặt Cọc bao gồm 03 trang được chia làm bốn bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ hai bản.

Hà nội,ngày …tháng … năm 20…..

Trên đây Nhà Đất Đồng Nai đã hướng dẫn chi tiết cách Làm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất chặt chẽ và an toàn. Hy vọng bài viết mang tới những kiến thức mới, bổ ích cho bạn đọc. Để nắm thêm các thông tin về pháp lý liên quan đến bất động sản, Quý bạn đọc có thể tham khảo những bài viết liên quan tại website của chúng tôi và có thể liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn cụ thể.